Перспективы развития рынка элитной недвижимости в условиях глобализации

Перспективы развития рынка элитной недвижимости в условиях глобализации

Глобализация мировой экономики идет полным ходом, и Россия начинает все активней участвовать в этом процессе. На наших глазах из хаотичного набора глобальных связей, ценностей, институтов начинает вырисовываться глобальное сообщество, которое меняет страны, рынки.

Глобализация обеспечивает:

— Свободное перемещение капитала через границы;

— Создание механизмов быстрого распределения капитала и ресурсов по национальным рынкам;

— Повышенную социальную мобильность населения (частая смена места жительства в связи с работой);

— Обострение конкуренции на региональных рынках;

— Повышение роли информации, развитие глобальных информационных сетей, стремительный рост числа пользователей Интернет.

Глобализация серьезно затрагивает и рынки недвижимости. Глобализация рынка недвижимости проходит в следующих направлениях:

— открытие рынков недвижимости для транснациональных инвесторов (инвесторы уходят с перегретых рынков, например из Великобритании и входят в перспективные, например, Восточная Европа)

— приход на рынки иностранных покупателей (во всех странах)

— приход на рынок иностранных частных инвесторов (через инвестиционные фонды недвижимости, до 50% паев которых принадлежит иностранным частным инвесторам)

— быстрая трансляция опыта, менеджмента, стандартов, технологий с развитых рынков на развивающиеся (универсальность научно-технической мысли и стандартов)

— идеология глобализации в архитектуре и строительстве (одни и те же архитекторы, инженеры, дизайнеры проектируют, строят, украшают здания и управляют ими на всех континентах).

С целью изучения тенденций развития элитной недвижимости в странах с развитой рыночной экономикой, были опрошены риэлтеры и эксперты из Англии (Paul Verzhbitsky), США (Dan Khaykis), Канады и Японии. Проанализируем результаты опроса. Что понимается под элитным жильем, жильем ”бизнес -класса”, ”дорогим”, luxury? Площадь, место, стоимость, экология, другое?

АнглияПросторность (кол-во комнат и их размер), дизайн и качество отделки (внутри и снаружи) расположение включая экологию за городом посреди неиспорченной природы в дорогом районе города или элитном пригороде преступность низкая и Просто название района, где дом расположен, уже может превратить его в элитное жилье.
СШАКласс дома не играет роли — важен район Комфортность жилья примерно одинакова и в среднем и в бизнес классе.
КанадаLocation! Location! Location. А также кто рядом живет. Хорошее место — это там где хорошая экология, на берегу моря/озера/реки, хорошая местная школа, хорошие рестораны, спортклуб, парк, низкая преступность, нет промышленности, мало транспорта, гольф клуб. Соседи — доктора, юристы профессора.

Каковы обязательные критерии элитного жилья? Этажность, кол-во квартир, инженерные системы, архитектура, дизайн?

АнглияБольшинство домов в Англии (включая самые дешевые) двухэтажные. Элитный дом должен быть просторным. Элитные квартиры в принципе могут быть расположены в доме любой архитектуры. (если она вызвана историческими причинами, например, существующее здание, составляющее часть местного архитектурного комплекса, redeveloped под элитные квартиры). Для домов критерии построже: или старинное здание, особняк какого-нибудь местного лорда, или просто в классическом стиле, или может быть что-нибудь более авангардное.
СШАРайон и его социальный статус. Экология, инфраструктура — производные статуса.
КанадаДолжна быть вся инфраструктура. Обычно это отдельный дом. Два этажа. Красивый дизайн. Индивидуальный проект с материалами хорошего качества (river rock или бревенчатый). Если это центр города — то это высотное здание хорошего качества в хорошем месте, с видом. Площадь — это не совсем главный фактор. Качество — качественная работа и материал.

Каковы критерии ”конкуренции” для элитного жилья? На что ”бьет” реклама элитного жилья?

АнглияШироко не рекламируется.
КанадаНа стиль жизни. Это самое главное. Любите бегать по пляжу перед утренним кофе (рядом с пляжем)? Любите ходить в театр после работы (в центре квартала развлечений)? Хотите в Зеленый оазис (напротив парка)?

Структура рынка элитного жилья (%): апартаменты, пентхаузы, коттеджи.

Англия”Элитное жилье” значит прежде всего отдельно стоящий дом. В Великобритании найдется гораздо больше домов за 5 млн. и дороже, чем квартир или пентхаузов по сравнимым ценам. Квартиры тоже могут быть ”элитными”, но реже и только в Лондоне. Квартиры часто позиционируемые как ”luxury flats”, в большинстве случаев не являются элитными.
СШААпартаменты — 31%, таунхаузы — 3%, дома — 64%.
КанадаАпартаменты — 20%, дома — 80%.

Соотношение кол-ва сделок купля-аренда?

АнглияЕсли дом, то почти 100% — продажа. Если квартира, то более сравнимые доли
КанадаВ большинстве случаев либо живут сами владельцы, либо дома пустуют.

Как велика доля элитного жилья, продаваемого в виде, готовом к заселению?

АнглияВторичный рынок больше первичного.
США, КанадаЧем выше цена, тем меньше вероятность что будет какой либо ремонт. Однако, покупатели склонны заниматься ремонтом поскольку у них есть деньги и желание сделать что то под личный вкус.

Кто покупает элитное жилье?

АнглияМного иностранцев. Каждый пятый дом в долине Темзы (это регион к западу от Лондона) по цене 1 млн. фунтов и выше покупается гражданином России.
СШАРастет доля представителей топ-среднего класса, которые могут себе позволить ипотеку и повысить свой статус покупкой элитного дома.
КанадаБольшинство — местные. Плюс Гонконг, Тайвань, США и немножко из Ближнего Востока и Европы. Обычно 40 лет и старше. Многие дома приобретаются для отпуска или как инвестиции. Профессии — бизнесмены, врачи, адвокаты, кино- звезды и профессиональные спортсмены.

Мотивы покупки элитного жилья (для репутации…)

АнглияДля более комфортных условий, для инвестиций.
СШАСтатус, инвестиции.
Канада1. Стиль жизни. Сюда же можно отнести — забота о детях. 2. Инвестиции. 3. Репутация. 4. Для более комфортных условий (не в доме, а в данном районе).

Риэлтеры, девелоперы, работающие с элитным жильем, могут одновременно работать в массовом сегменте?

АнглияНа практике возникают затруднения из-за ассоциации конкретного брэнда с массовым рынком (низкие цены, худшее качество и т.д.), т.е. проблема с репутацией.
КанадаМногие специализируются очень узко — скажем только односемейные дома и только в этом районе стоимостью от миллиона долларов. А другой — только апартаменты в том же районе.
СШАРазница между бизнес-классом и элитным не очень значительна для репутации.

Динамика цен за последние годы?

АнглияЦены на дорогое жилье в Лондоне и окрестностях росли быстро (быстрее остального рынка недвижимости) где-то до 2003 г., после чего начали стагнировать и даже падать.
СШАРост на десятки процентов в год.

Может ли элитное жилье быть расположено в жилом районе среднего класса, в деловом центре города, в загородном районе с неудовл. транспортной доступностью?

АнглияМожет, недостатки должны быть скомпенсированы какими-то другими преимуществами.
КанадаМожет, но редко.
СШАНет.

Требования к окружающей инфраструктуре: должны ли быть элитные магазины, клиники, колледжи и т.д.?

АнглияЕсли в городе, то да. Если за городом, то в пределах разумной поездки на машине.
КанадаИнфраструктура должна быть очень хорошая.
СШАХороший район — это хорошая школа. Состоятельные американцы учат детей в школах по месту жительства.

Значение репутации девелопера, застройщика, риэлтера для элитной недвижимости?

АнглияНе имеет решающего значения.
КанадаЧрезвычайно важно.
СШАБрэнд дает 10-15% стоимости.
Журнал «Кутузовский проспект»
Автор(ы): Марков Сергей

Подпишись на ежедневную рассылку

Укажите вашу электронную почту и получайте актуальные новости