Перспективы развития рынка элитной недвижимости в условиях глобализации

Глобализация мировой экономики идет полным ходом, и Россия начинает все активней участвовать в этом процессе. На наших глазах из хаотичного набора глобальных связей, ценностей, институтов начинает вырисовываться глобальное сообщество, которое меняет страны, рынки.

Глобализация обеспечивает:

— Свободное перемещение капитала через границы;

— Создание механизмов быстрого распределения капитала и ресурсов по национальным рынкам;

— Повышенную социальную мобильность населения (частая смена места жительства в связи с работой);

— Обострение конкуренции на региональных рынках;

— Повышение роли информации, развитие глобальных информационных сетей, стремительный рост числа пользователей Интернет.

Глобализация серьезно затрагивает и рынки недвижимости. Глобализация рынка недвижимости проходит в следующих направлениях:

— открытие рынков недвижимости для транснациональных инвесторов (инвесторы уходят с перегретых рынков, например из Великобритании и входят в перспективные, например, Восточная Европа)

— приход на рынки иностранных покупателей (во всех странах)

— приход на рынок иностранных частных инвесторов (через инвестиционные фонды недвижимости, до 50% паев которых принадлежит иностранным частным инвесторам)

— быстрая трансляция опыта, менеджмента, стандартов, технологий с развитых рынков на развивающиеся (универсальность научно-технической мысли и стандартов)

— идеология глобализации в архитектуре и строительстве (одни и те же архитекторы, инженеры, дизайнеры проектируют, строят, украшают здания и управляют ими на всех континентах).

С целью изучения тенденций развития элитной недвижимости в странах с развитой рыночной экономикой, были опрошены риэлтеры и эксперты из Англии (Paul Verzhbitsky), США (Dan Khaykis), Канады и Японии. Проанализируем результаты опроса. Что понимается под элитным жильем, жильем ”бизнес -класса”, ”дорогим”, luxury? Площадь, место, стоимость, экология, другое?

Англия	Просторность (кол-во комнат и их размер), дизайн и качество отделки (внутри и снаружи) расположение включая экологию за городом посреди неиспорченной природы в дорогом районе города или элитном пригороде преступность низкая и Просто название района, где дом расположен, уже может превратить его в элитное жилье.
США	Класс дома не играет роли — важен район Комфортность жилья примерно одинакова и в среднем и в бизнес классе.
Канада	Location! Location! Location. А также кто рядом живет. Хорошее место — это там где хорошая экология, на берегу моря/озера/реки, хорошая местная школа, хорошие рестораны, спортклуб, парк, низкая преступность, нет промышленности, мало транспорта, гольф клуб. Соседи — доктора, юристы профессора.

Каковы обязательные критерии элитного жилья? Этажность, кол-во квартир, инженерные системы, архитектура, дизайн?

Англия	Большинство домов в Англии (включая самые дешевые) двухэтажные. Элитный дом должен быть просторным. Элитные квартиры в принципе могут быть расположены в доме любой архитектуры. (если она вызвана историческими причинами, например, существующее здание, составляющее часть местного архитектурного комплекса, redeveloped под элитные квартиры). Для домов критерии построже: или старинное здание, особняк какого-нибудь местного лорда, или просто в классическом стиле, или может быть что-нибудь более авангардное.
США	Район и его социальный статус. Экология, инфраструктура — производные статуса.
Канада	Должна быть вся инфраструктура. Обычно это отдельный дом. Два этажа. Красивый дизайн. Индивидуальный проект с материалами хорошего качества (river rock или бревенчатый). Если это центр города — то это высотное здание хорошего качества в хорошем месте, с видом. Площадь — это не совсем главный фактор. Качество — качественная работа и материал.

Каковы критерии ”конкуренции” для элитного жилья? На что ”бьет” реклама элитного жилья?

Англия	Широко не рекламируется.
Канада	На стиль жизни. Это самое главное. Любите бегать по пляжу перед утренним кофе (рядом с пляжем)? Любите ходить в театр после работы (в центре квартала развлечений)? Хотите в Зеленый оазис (напротив парка)?

Структура рынка элитного жилья (%): апартаменты, пентхаузы, коттеджи.

Англия	”Элитное жилье” значит прежде всего отдельно стоящий дом. В Великобритании найдется гораздо больше домов за 5 млн. и дороже, чем квартир или пентхаузов по сравнимым ценам. Квартиры тоже могут быть ”элитными”, но реже и только в Лондоне. Квартиры часто позиционируемые как ”luxury flats”, в большинстве случаев не являются элитными.
США	Апартаменты — 31%, таунхаузы — 3%, дома — 64%.
Канада	Апартаменты — 20%, дома — 80%.

Соотношение кол-ва сделок купля-аренда?

Англия	Если дом, то почти 100% — продажа. Если квартира, то более сравнимые доли
Канада	В большинстве случаев либо живут сами владельцы, либо дома пустуют.

Как велика доля элитного жилья, продаваемого в виде, готовом к заселению?

Англия	Вторичный рынок больше первичного.
США, Канада	Чем выше цена, тем меньше вероятность что будет какой либо ремонт. Однако, покупатели склонны заниматься ремонтом поскольку у них есть деньги и желание сделать что то под личный вкус.

Кто покупает элитное жилье?

Англия	Много иностранцев. Каждый пятый дом в долине Темзы (это регион к западу от Лондона) по цене 1 млн. фунтов и выше покупается гражданином России.
США	Растет доля представителей топ-среднего класса, которые могут себе позволить ипотеку и повысить свой статус покупкой элитного дома.
Канада	Большинство — местные. Плюс Гонконг, Тайвань, США и немножко из Ближнего Востока и Европы. Обычно 40 лет и старше. Многие дома приобретаются для отпуска или как инвестиции. Профессии — бизнесмены, врачи, адвокаты, кино- звезды и профессиональные спортсмены.

Мотивы покупки элитного жилья (для репутации…)

Англия	Для более комфортных условий, для инвестиций.
США	Статус, инвестиции.
Канада	1. Стиль жизни. Сюда же можно отнести — забота о детях. 2. Инвестиции. 3. Репутация. 4. Для более комфортных условий (не в доме, а в данном районе).

Риэлтеры, девелоперы, работающие с элитным жильем, могут одновременно работать в массовом сегменте?

Англия	На практике возникают затруднения из-за ассоциации конкретного брэнда с массовым рынком (низкие цены, худшее качество и т.д.), т.е. проблема с репутацией.
Канада	Многие специализируются очень узко — скажем только односемейные дома и только в этом районе стоимостью от миллиона долларов. А другой — только апартаменты в том же районе.
США	Разница между бизнес-классом и элитным не очень значительна для репутации.

Динамика цен за последние годы?

Англия	Цены на дорогое жилье в Лондоне и окрестностях росли быстро (быстрее остального рынка недвижимости) где-то до 2003 г., после чего начали стагнировать и даже падать.
США	Рост на десятки процентов в год.

Может ли элитное жилье быть расположено в жилом районе среднего класса, в деловом центре города, в загородном районе с неудовл. транспортной доступностью?

Англия	Может, недостатки должны быть скомпенсированы какими-то другими преимуществами.
Канада	Может, но редко.
США	Нет.

Требования к окружающей инфраструктуре: должны ли быть элитные магазины, клиники, колледжи и т.д.?

Англия	Если в городе, то да. Если за городом, то в пределах разумной поездки на машине.
Канада	Инфраструктура должна быть очень хорошая.
США	Хороший район — это хорошая школа. Состоятельные американцы учат детей в школах по месту жительства.

Значение репутации девелопера, застройщика, риэлтера для элитной недвижимости?

Англия	Не имеет решающего значения.
Канада	Чрезвычайно важно.
США	Брэнд дает 10-15% стоимости.