Как реализация мастер-плана повлияла на развитие Дербента
ДОМ.РФ разработал 11 мастер-планов для городов, агломераций и крупных территорий Северного Кавказа. Как заявили в институте развития, проекты 2018-2020 годов уже активно реализуются, в частности мастер-план Дербента помог увеличить туристический поток и улучшить экономическое состояние одного из старейших городов России. Благодаря ему к 2040 году здесь построят 3,1 миллиона квадратных метров жилья, а также образовательные и медицинские учреждения.
Мастер-план Дербента разработан по итогам открытого международного конкурса, проведенного в 2019 году. Впоследствии на основании мастер-плана создали Генеральный план развития Дербента, внесли изменения в правила застройки и землепользования, сформировали дизайн-код города.
Для реализации мастер-плана, включавшего десятки инициатив развития городской среды, создали проектный офис, в который вошли специалисты со всей республики. Начались реставрация и благоустройство исторических кварталов, создавались новые общественные пространства, древнему городу возвращался его исторический облик.
Полностью преобразилась городская набережная, она интегрирована в пешеходную и транспортную инфраструктуры города. В Дербенте появилась «Туристическая миля» — пеший маршрут, проходящий через центр вдоль крепостной стены от исторического района до парка имени Низами Гянджеви, где расположен знаменитый светомузыкальный фонтан. Таким образом, благодаря мастер-плану в Дербенте появилась обустроенная пешеходная зона.
Появление новых туристических сервисов, кафе, сувенирных лавок и отелей привело к созданию рабочих мест и повысило доходы местных предпринимателей. Мастер-план позволил привлечь значительные федеральные и частные инвестиции, которые оцениваются в десятки миллиардов рублей. В апреле этого года в Дербенте заложили камень духовного центра «Кавказский Иерусалим». Он тоже станет частью мастер-плана. Вокруг обрамляющего комплекс парка расположатся общественные территории, университет, гостиница, деловой и торговый центр.
— Также при поддержке ДОМ.РФ проведен открытый международный конкурс на разработку мастер-плана Грозного. Реализация проекта повысит туристический поток и создаст около 48 тысяч рабочих мест. Во втором квартале 2024-го завершена разработка мастер-плана Аргуна. Более того, в этом году будет представлен первый мастер-план целого региона — Чеченской Республики. Он будет направлен в первую очередь на формирование диверсифицированной экономики, развитие профессионального и высшего образования, а также на создание квалифицированных рабочих мест, — рассказала руководитель проектов по развитию городской среды ДОМ.PФ Александра Богданова.
Еще одна масштабная инициатива — мастер-план агломерации Кавказских Минеральных Вод, который включает детализированные предложения сразу по трем городам — Ессентукам, Пятигорску и Железноводску. Благодаря реализации этих проектов емкость гостиниц и санаториев вырастет на 70 процентов, а производство региональной продукции увеличится в полтора раза.
— Генплан и мастер-план — стратегические документы, определяющие развитие города на несколько лет вперед. Но Генплан в первую очередь градостроительный документ, от него зависит, чтобы промышленная зона не соседствовала с жилой застройкой, а новый район был обеспечен социальными объектами, парками и транспортной инфраструктурой, — говорит генеральный директор консалтингового бюро «Партисипация» Денис Федотов. — Мастер-план охватывает не только градостроительные, но и экономические, социальные, экологические и культурные аспекты развития города. Одна из его ключевых задач — привлечение инвестиций.
— Например, строительство логистического хаба может потребовать не только дорог и коммуникаций, но и пересмотра системы общественного транспорта для работников, возведения дополнительного жилья или даже изменения экологических нормативов из-за возросшей нагрузки. Мастер-план просчитывает эти цепочки заранее, предотвращая хаотичное развитие, — поясняет генеральный директор Zapusk Group Алексей Равинский. — Еще одна его важная функция — адаптация под «невидимую инфраструктуру»: цифровые сети, энергобалансы. Современные мастер-планы все чаще включают резервирование мест под датчики или закладывание цифровых магистралей.
В свою очередь, директор по девелопменту дивизиона ЮГ холдинга AVA Group Алексей Самович отмечает, что создание мастер-плана крупного города предполагает большой объем аналитической работы и согласований на различных уровнях:
— При этом важно, чтобы уже на этапе концепции было понимание, за счет каких ресурсов мастер-план будет реализован, в какие программы заложат финансирование предусмотренных им мероприятий. В противном случае может сложиться ситуация, когда на бумаге все правильно и красиво, но на практике ничего не реализовано.
По словам основателя архитектурной мастерской DA Максима Долгова, если Генплан остается статичным 10-20 лет, то мастер-план должен быть адаптивным документом, формируемым с привлечением жителей, бизнеса и власти:
— Так, в Дербенте он помог связать реставрацию исторического центра с туризмом и созданием новых рабочих мест. Мастер-планы позволяют оперативно реагировать на изменения — от климатических до миграционных.
Основатель архитектурного бюро PLAN BURO Оксана Солодянкина указывает на то, что мастер-план более гибкий документ и лучше подстраивается под рыночные изменения, но пока это понятие в нормативных актах отсутствует.
— Термин «мастер-план» до сих пор не закреплен в Градостроительном кодексе, что усложняет бюджетное планирование и снижает ответственность за его реализацию, размывает границы выпускаемых документов. Теряется сама суть мастер-плана, — подтверждает Максим Долгов. — Кроме того, несмотря на требование вовлекать в его разработку население, механизмы учета мнения миллионов горожан остаются несовершенными.
— Также, существуют сложности с интеграцией мастер-планов в существующую практику ведения градостроительной документации, — считает генеральный директор девелоперской компании «Дело» Георгий Лабинцев.
А Денис Федотов сетует на то, что мастер-планы пока не встроены в управленческую систему города:
— Например, для реализации мастер-плана Дербента пришлось создавать отдельный проектный офис. Для такой работы администрациям требуются новые компетенции, понимание механизмов привлечения инвестиций. Закон о мастер-планах, который ожидается осенью, должен определить их статус и встроить этот документ в нормативную систему.
По мнению управляющего партнера компании «Финансовый и организационный консалтинг» Моисея Фурщика, максимальный эффект мастер-план может дать, если он разрабатывается для целой агломерации, а не для отдельного города:
— Часто бывает, что наглядность играет злую шутку с мастер-планами. Имеется в виду ситуация, когда разработчики пытаются создать максимально впечатляющие картинки и показать свою креативность. И тогда реалистичность мастер-плана уходит на второй план, что потом приведет к большим проблемам на стадии его выполнения. Причем иногда такой подход навязывают сами заказчики, настаивая на все большей амбициозности проекта. В некоторых случаях разработчикам не хватает понимания современных технологических трендов и отраслевых рынков, поэтому возникает риск неадекватных экономических прогнозов и неверных инвестиционных приоритетов. Но, несмотря на имеющиеся проблемы, мастер-планы уже сейчас являются полезными инструментами для развития территорий за счет активного вовлечения федеральных ведомств, регионов и крупных инвесторов в процесс их разработки.
