Экспертный комментарий Сергея Маркова – «Уступка за уступку»

В новых экономических условиях торговые сети настаивают на снижении арендных ставок и переходе от фиксированных платежей арендаторам к проценту от оборотов. Девелоперы, в свою очередь, оказываются перед выбором – либо пойти на уступки, жертвуя частью прибыли ради меньшего, но зато более стабильного денежного потока, либо начать искать новых операторов. Дисконт по ставке аренды в настоящее время составляет порядка 20-30%. Аналитики называют кризис временем арендаторов, призывая девелоперов предлагать оригинальные маркетинговые и продажные решения, идти на уступки и скидки.

Падение платежеспособного спроса в связи с финансовым кризисом в целом весьма негативно отражается на розничной торговле. Аналитики управляющей компании «Финам Менеджмент» констатируют, что в первом квартале 2009 года оборот торговых сетей снизился на 1,1% по отношению к аналогичному периоду 2008-го. По итогам марта текущего года было зафиксировано снижение на 4%, апреля – уже на 5,3%. Как подчеркивают в «Финаме», в отдельных секторах и тем более у конкретных участников рынка падение может быть и более существенным. Например, для непродовольственных товаров длительного пользования снижение оборота в среднем достигает 20%. Если верить самим ритейлерам, то сегодня кризис обходится им в среднем в 10-30% ежемесячной выручки, к тому же 10-20% оборота съедает наем помещения. Чтобы остаться хоть в небольшом плюсе, они вплотную озаботились снижением основной затратной статьи – арендной платы в торговых и торгово-развлекательных центрах (ТРЦ).

«Новая экономическая политика заставляет арендаторов искать различные варианты сокращения издержек, – заметил аналитик управляющей компании „Финам Менеджмент“ Максим Клягин. – Арендная плата, как правило, составляет значительную часть их доходов. Поэтому в новых неблагоприятных условиях ритейлеры стараются добиться максимального дисконта от владельцев торговых площадей». «Мы вынуждены идти на переговоры об уменьшении ставок, поскольку договоры аренды заключались при других рыночных условиях», – говорит гендиректор компании «Вещь!» Ольга Еремеева.

В результате вопросы ценовой политики стали камнем преткновения между ритейлерами и девелоперами. Некоторые управляющие моллов упорно держат арендную ставку на докризисном или близком к нему уровне в расчете на скорый взлет рынка. Тем более что все активнее стали возникать экспертные мнения о том, что кризис достиг своего дна. Многие ритейлеры, в свою очередь, не желают мириться с такими ценами за квадратные метры и отвечают вполне конкретными действиями. В частности, ООО «Тектрейд-Курск», объединяющее магазины одежды на условиях франчайзинга с зарубежными торговыми марками, закрыло сразу семь точек в курском ТЦ «Манеж». Гендиректор фирмы Павел Дохтаренко назвал меру вынужденной, объяснив ее прежде всего отказом со стороны управляющих ТЦ пересмотреть условия аренды в связи с низкой посещаемостью. Он рассказал, что порог рентабельности магазинов составлял 11 млн рублей, тогда как в мае, лучшем торговом месяце, едва удалось собрать 7,5 млн. Аренда отнимала порядка 1,3 млн рублей. Подобных примеров сейчас немало. «Со стороны девелоперов не должно быть недружественного отношения к арендаторам: якобы платите, остальное – ваши трудности, которые нас не волнуют», – утверждает господин Дохтаренко. Он подчеркнул, что если проблемы возникают, то и арендатор, и арендодатель должны считать их общими.

По мнению управляющего директора Российского совета торговых центров (РСТЦ) Олега Войцеховского, вполне логично, что любой бизнес при ухудшении обстановки начинает поиск возможностей скомпенсировать проблемы за счет других звеньев цепочки. «Как показывает практика, осуществлять внутреннюю перестройку всегда сложнее, чем объявить о „диктате“ со стороны девелоперов или поставщиков», – сказал господин Войцеховский, отметив, что по сравнению с поставщиками, которые страхуются и не отпускают товар в кредит, требуя полной оплаты сразу, девелоперы ведут себя достаточно гибко. В РСТЦ признают, что сегодня торговые сети не в состоянии содержать и развивать операционный бизнес по старым схемам. «Но и девелопер не может работать себе в убыток», – заявил Олег Войцеховский. По его мнению, путь к решению проблем обеих сторон понятен: быть более внимательными в управлении бизнесом, оптимизировать внутреннюю экономику, адаптироваться к изменившемуся рынку, предлагать востребованный ассортимент, а также заниматься продуманным продвижением на аудиторию, которая вдруг стала далеко не такой податливой. «Надо понимать, что без взаимной договоренности выступить единым фронтом проиграют и магазины, и сам торговый центр», – резюмировал господин Войцеховский.

Управляющий партнер компании «Финансовый и организационный консалтинг» Сергей Марков согласился, что наиболее эффективная схема взаимодействия в условиях новых экономических реалий – та, что базируется на компромиссе, так как ритейлеры и девелоперы не просто нуждаются друг в друге, но и взаимозависимы. «Владельцам моллов выгоднее снизить арендные ставки и пожертвовать частью прибыли ради меньшего, но зато более стабильного денежного потока», – считает господин Марков, добавляя, что и аппетит ритейлеров не должен переходить границы разумного. По его словам, если стороны найдут точки соприкосновения в таких вопросах, как арендная ставка, срок аренды, условия размещения, наличие преференций со стороны девелоперов, их взаимодействие будет выгодным не только для них самих, но и для потребителей.

Сейчас широко обсуждается возможность платить аренду, размер которой привязывается к показателю выручки арендатора с квадратного метра. Или хотя бы разделить платеж на фиксированную часть и плавающую, зависящую от оборота, как в Европе. «Естественно, что для ритейлеров подобные схемы в условиях снижения платежеспособного спроса населения представляются более приемлемыми, чем фиксированная ставка», – говорит Максим Клягин. Совладелец воронежского ТЦ «Армада» Александр Марков уверен, что такие схемы выгодны девелоперам не меньше, чем ритейлерам. «Торговые сети таким образом минимизируют расходы на текущий момент, когда же ситуация на рынке выправится и обороты продавцов вырастут, управляющие моллами окажутся в выигрыше», – считает девелопер. Он советует коллегам пользоваться ситуацией и идти на пересмотр условий аренды: урезать фиксированную ставку и наращивать процентную.

В ситуации высоких рисков колебания валютных курсов отмечается тенденция к перезаключению договоров в рублевом эквиваленте. Также арендаторы стали чаще требовать от девелоперов рассрочек по платежам, сроки в среднем варьируются от трех до шести месяцев. В целом же, по заверению Олега Войцеховского из РСТЦ, схемы взаимоотношений девелоперов и ритейлеров по сравнению с докризисными несильно изменились. Просто у большинства владельцев недвижимости именно теперь сложилось понимание, на каких условиях арендатор может существовать в их ТЦ. «И соответствующие условия предлагаются ритейлерам в случае их обращений», – утверждает господин Войцеховский. По данным «Финама», в докризисный период арендные ставки варьировались в диапазоне $300-4000 за 1 кв. м в год в зависимости от объекта и профиля арендатора. К нынешнему времени они снизились на порядка 20-30%. Арендная плата в среднем отнимает от 5 до 15% ежемесячной выручки ритейлера.

По заверению гендиректора компании «Вещь!» Ольги Еремеевой, арендодатели, нацеленные на долгосрочное партнерское сотрудничество, а не извлечение краткосрочной выгоды, идут на переговоры о снижении арендных ставок. «Каждый ритейлер добивается своих условий – они зависят от проходимости торгового центра, расположения магазина внутри здания, а также оборотов ритейлера», – уточнила госпожа Еремеева. Олег Войцеховский утверждает, что арендодатели соглашаются на индивидуальные обсуждения условий, добавляя, что и ранее они легко шли на конструктивные переговоры. «Проблемы возникли именно после выдвижения ритейлерами одинаковых требований для всех и ко всем», – подчеркнул эксперт.

Обращения торговых сетей уже приобрели массовый характер. У многих компаний появились антикризисные программы, которые, в частности, подразумевают и снижение расходов на аренду. Однако с просьбой о снижении ставок приходят не только фирмы, у которых действительно начались серьезные проблемы, но и те участники рынка, у кого по-прежнему сохраняются нормальные продажи и хорошая проходимость в торговых центрах. По мнению опрошенных девелоперов, среди ритейлеров, требующих пересмотра договора, «немало симулянтов, пытающихся под шумок улучшить себе условия». Более того, управляющие моллами считают, что многие торговые сети терпят убытки скорее не из-за высоких арендных ставок, а больше страдают от роста собственных расходов. Ведь в связи с девальвацией рубля затраты на импорт продукции повысились, а цены на нее остались на том же уровне или снизились, отчего уменьшается маржа.

Торговые сети со своей стороны указывают на то обстоятельство, что ставки аренды зачастую перегреты. Однако Олег Войцеховский пояснил, что в нынешних условиях, как, впрочем, и до кризиса, непомерной платы не существует. Просто в востребованных торговых комплексах, где оборот в магазинах намного превышает средний, аренда всегда была более высокой. Такие «знаковые» ТЦ сохраняются и сегодня, хотя их общее количество, по словам господина Войцеховского, несколько уменьшилось. В ряде случаев высокую арендную плату могут себе позволить центры, обслуживающие отдельные районы, если они имеют качественную концепцию, а конкуренция мала или вовсе отсутствует. «Все же ритейлер предпочитает платить больше, но иметь работающее предприятие, чем сидеть „за коммуналку“ и не продавать ничего», – подытожил эксперт.

Не стоит забывать и о том, что сокращение арендных выплат может затруднить выполнение девелоперами кредитных обязательств, так как, с одной стороны, они имеют многочисленные долговые нагрузки, а с другой – длительные сроки окупаемости объектов, которые в несколько раз выше, чем в сегменте жилья или офисов.

Многие ритейлеры грозят отказаться от помещений, если условия не будут пересмотрены. По их мнению, снижение арендных ставок в торговых центрах неизбежно: девелоперским компаниям выгоднее получать хотя бы какой-то доход, чем остаться вообще ни с чем. Они утверждают, что сейчас практически нет торговых объектов, в которые выстроилась бы очередь из потенциальных арендаторов. Поиски претендента на вакантное место даже в ТЦ, имеющем высокую проходимость, могут растянуться на месяцы, поэтому сдавать площади по старым докризисным показателям девелоперам себе дороже.

Максим Клягин из «Финам Менеджмента» подтвердил, что на фоне негативных последствий кризиса спрос заметно снизился, что делает задачу подбора качественного пула арендаторов более сложной. Поэтому, по мнению аналитика, в условиях сужающегося рынка управляющим моллов, очевидно, выгоднее удерживать крупных арендаторов, на которых приходится существенная часть выручки и, как правило, большая часть трафика. Сергей Марков из компании «Финансовый и организационный консалтинг» согласился, что сегодня для девелоперов в целом действительно проще пытаться сохранить арендатора, чем найти на его место нового. Однако уточнил, что, прежде чем пересматривать условия договора аренды, следует определить характер затруднений ритейлера. «Если сложности с теми же платежами по арендным ставкам носят временный характер, то расторгать с арендатором договор не стоит, поскольку не факт, что на его место удастся найти другого – платежеспособного как в среднесрочной, так и долгосрочной перспективе. Если же в трудностях торговой сети прослеживается системность, лучше прекращать отношения сразу», – считает господин Марков.

Олег Войцеховский добавил, что вопрос, идти ли на уступки или искать нового претендента, зависит от того, насколько арендатор интересен для ТЦ. «Разумные владельцы моллов не гонятся за сборами путем превращения своего современного центра в неконцептуальное заведение, поскольку просуществует такое недолго. Но и рынок не пуст – варианты с заменой арендаторов имеются», – заметил господин Войцеховский, правда, уточнив, что существует и предел переговорных возможностей, с достижением которого в любом случае нужно будет что-то менять, желательно с одновременным улучшением концепции. В целом он признает наличие проблемы привлечения арендаторов. «ТЦ строились под те потребности, которые были у ритейлеров в докризисное время, сейчас они сократились. Поэтому трудности с заполняемостью стали решаться зачастую нетривиальными методами», – пояснил господин Войцеховский, указав на тот факт, что девелоперы все чаще начинают самостоятельно развивать в своих центрах развлекательный и продуктовый сегменты. Например, Воронежская девелоперская компания Евгения Хамина намерена развивать собственные мультиплексы под брендом Star&Mlad Cinema. Как ожидается, в ТРЦ «Максимир» площадью около 60 тыс. кв. м в левобережной части Воронежа появится шестизальный кинотеатр, а в сити-парке «Град» на 177 тыс. кв. м, расположенном в 3 км от города, – девятизальный.

«Мы лет десять назад договорились, что каждый занимается своим делом: девелопер строит, ритейлеры приходят и торгуют, – продолжил Олег Войцеховский. – Сочетание того и другого в одних руках приводило к падению эффективности бизнеса в целом». Однако он добавил, что шанс выиграть есть у тех управляющих ТЦ, которые сами придумывают новые форматы и помогают кому-то их создать, то есть выступают катализатором. За рубежом у девелоперов такой опыт был задолго до кризиса, причем как по отношению к магазинам и ресторанам галереи, так и к супермаркетам. «Такой путь представляется гораздо более осмысленным и перспективным», – заявил эксперт.

Для торговых же сетей нестандартным выходом из сложившейся напряженной ситуации с арендными ставками может быть приобретение торговых площадей. Насколько схема выгоднее, нежели аренда, по мнению Максима Клягина, зависит прежде всего от целей и задач, которые ставит перед собой компания. Например, если стратегия подразумевает быстрое развитие розничной сети, экспансию на новые рынки, то наиболее оптимальной представляется аренда торговых объектов, особенно с учетом текущего снижения ставок. Но в подобном случае компания, естественно, будет нести и дополнительные затраты. А вот в случае, если коммерческая недвижимость сама по себе является объектом долгосрочных инвестиций, предпочтительнее именно покупка. К тому же уровень цен на фоне прошедшей коррекции выглядит более привлекательно, чем в докризисный период. «Вместе с тем сохраняется риск дальнейшего снижения стоимости квадратных метров, а период восстановления рынка и, соответственно, срок окупаемости подобных инвестиций прогнозировать весьма затруднительно», – говорит господин Клягин. Сергей Марков так же считает вопрос неоднозначным, отмечая, что он был классическим и в докризисные времена: «Многое зависит от целей бизнеса, его стратегии развития. Одно очевидно – дешевле, чем сегодня, квадратный метр в торговом центре уже вряд ли будет стоить».

Господин Марков однозначно определил текущую конъюнктуру рынка как время арендаторов. Именно поэтому, по мнению аналитика, они торгуются, придирчиво выбирают площади, требуют скидок и преференций. Особенно преуспевают якорные арендаторы – крупные сетевые ритейлеры или операторы развлечений, генерирующие основной потребительский трафик в любом ТЦ. «В новых условиях девелопер должен мыслить нестандартно, предлагать оригинальные маркетинговые и продажные решения, идти на уступки и предоставлять скидки», – полагает Сергей Марков.