Экспертный комментарий Моисея Фурщика – Сигнальная линия // Сбербанк профинансирует элитный жилой комплекс в Сочи

Между Сбербанком РФ и компанией MR Group подписано соглашение об открытии кредитной линии в сумме 2,7 млрд рублей для финансирования строительства жилого комплекса класса de luxe «Актер Гэлакси» в Сочи. Общая сумма инвестиций в проект составит, по оценке экспертов, около 5,5 млрд рублей. По мнению аналитиков, кредит Сбербанка может стать сигналом рынку о том, что банки верят в быстрое восстановление рынка жилой недвижимости. Тем не менее они считают проект MR Group рискованным, так как спрос на квартиры в «Актер Гэлакси» может оказаться недостаточным для рефинансирования кредита.

Сбербанк РФ открыл девелоперской компании MR Group (Москва) кредитную линию объемом 2,7 млрд рублей для финансирования строительства ЖК «Актер Гэлакси» в Сочи. Об этом „Ъ“ сообщила представитель MR Group Евгения Старкова. Кредитная линия открыта на семь лет, остальные условия соглашения со Сбербанком, по словам госпожи Старковой, являются конфиденциальной информацией. В управлении по связям с общественностью Сбербанка „Ъ“ не удалось уточнить сведения о соглашении: на запрос редакции ответ получен не был.

По данным компании-девелопера, общая площадь ЖК «Актер Гэлакси» составит 127 тыс. кв. м. 32-этажное здание будет находиться на первой линии от моря. Главным архитектором проекта является ООО «Сергей Чобан и партнеры».

«Строительство объекта начнется в октябре текущего года. В настоящее время на площадке ведутся подготовительные работы, в частности выполнен комплекс противооползневых мер. Окончание строительства намечено на 2012 год», — рассказала госпожа Старкова. Сумму инвестиций в проект она не назвала. По оценке Ильи Володько, генерального директора компании MACON Realty (Краснодар), она может составлять от 5 до 5,5 млрд рублей.

MR Group — девелоперская компания, работающая на рынке недвижимости Москвы и Сочи с 2004 года, осуществляет реализацию проектов общей площадью более 2 млн кв. метров.

Сергей Фильченков, аналитик ИК «Финам», считает, что кредит для MR Group — один из первых сигналов, что банки поверили в достаточно быстрое восстановление рынка жилой недвижимости. «В докризисный период у Сбербанка, как и других крупных банков, было много кредитов, выданных на строительство элитной недвижимости. Например, в прошлом году был выдан кредит $500 млн на строительство „Евразия Тауэр“ в Москве. Однако, начиная с сентября прошлого года информации о подобных проектах практически не поступало — из-за сокращения спроса на жилье класса de luxe девелоперы, как правило, не запускали новых проектов, а многие из старых были заморожены. Компании, работающие в данном сегменте, были больше озабочены рефинансированием имеющихся долгов, а не реализацией проектов», — пояснил господин Фильченков.

Вместе с тем, по мнению аналитика, риски на рынке недвижимости все еще очень велики. «Существует вероятность, что потребительские доходы в России будут восстанавливаться невысокими темпами, в итоге, даже при снижении стоимости ипотеки спрос на квартиры в „Актер Гэлакси“ может оказаться недостаточным для рефинансирования кредита. Кроме того, сочинский рынок отличается высокими ценами, которые далеко не всегда обоснованы. В этих условиях многие инвесторы могут отдать предпочтение зарубежной недвижимости аналогичного класса», — рассуждает господин Фильченков. По мнению аналитика, одним из факторов, повлиявших на решение руководства Сбербанка, стала необходимость выполнения государственных нормативов по росту кредитования. «Кроме того, Сбербанк может получить дополнительный доход, продвигая ипотечные кредиты на покупку недвижимости в новом комплексе», — предположил собеседник „Ъ“.

Моисей Фурщик, управляющий партнер компании «Финансовый и организационный консалтинг», также оценивает соглашение между Сбербанком и MR Group как в определенной степени знаковое: «Обращает на себя внимание то, что Сбербанк, один из самых консервативных государственных банков, открывает столь внушительную кредитную линию под продукцию из разряда luxury», — говорит господин Фурщик. Однако он отметил и риски проекта: «Мощности транспортной и инженерной инфраструктуры Сочи и так уже находятся на пределе, сложно представить, как девелопер будет решать проблему доставки грузов и стройматериалов, подключения к коммуникациям», — сказал эксперт.

Некоторые опрошенные „Ъ“ эксперты отмечают привлекательность проекта ЖК «Актер Гэлакси» в среднесрочной перспективе. «Спрос на элитное жилье в Сочи упал на 15–25%, но к 2012-2013 гг. спрос восстановится», — утверждает Евгений Панасенко, представитель компании GWA Sawyer в Краснодаре. По мнению Ильи Володько, к 2013 году в Сочи ожидается новый виток цен и рост спроса на жилье, в том числе на элитное. «Риски банка в данном проекте я бы оценил как умеренные», — добавил господин Володько. Генеральный директор компании «Винсент-недвижимость» (Сочи) Эдуард Филиппов оценил риски проекта как минимальные. «Сейчас многие проекты на рынке элитной недвижимости в Сочи свернуты, при этом работа по ЖК „Актер Гэлакси“ идет активно, поэтому у девелопера есть все шансы опередить конкурентов», — считает риэлтер.

Цена реализации жилья в ЖК «Актер Гэлакси», по мнению экспертов, может колебаться в пределах 150–250 тыс. рублей за кв. метр. По мнению господина Володько, до ввода объекта в эксплуатацию девелопер сможет продать не более 50% квартир из-за опасений покупателей по поводу сроков достройки ЖК. «Кризис показал, что элитное жилье, возводимое даже надежными застройщиками, не застраховано от зат