Экспертный комментарий Моисея Фурщика – «На дне» с продолжением
Оживление на первичном рынке жилой недвижимости Краснодарского края ожидается не ранее осени 2010 года — именно в этот период прогнозируется рост спроса и начало восстановления активности строителей. Большинство участников рынка и экспертов отмечают, что дно было достигнуто рынком весной и летом текущего года, при этом спад показателей ввода жилья за 10 месяцев текущего года в крае не оказался катастрофическим — он составил всего 8% по сравнению с аналогичным показателем 2008 год за счет ввода объектов, начатых в предыдущие годы. Итоги будущих 12 месяцев могут оказаться гораздо менее благополучными — закладка новых жилых объектов в регионе существенно снижена.
В поисках точки падения
Департамент строительства Краснодарского края опубликовал текущие данные о ситуации в сфере жилищного строительства, которые выглядят достаточно оптимистично: по объемам строящегося жилья край является одним из российских лидеров, уступая лишь Московской области. «На Кубани за 10 месяцев текущего года было введено в эксплуатацию 2 млн 718 тыс. кв. метров жилья, по отношению к аналогичному периоду 2008 года этот показатель составляет 92%, — сообщили „Ъ“ в пресс-службе департамента. Спад темпов обусловлен сложившейся экономической ситуацией в стране, строителям не хватает оборотных средств, сокращаются спрос. Тем не менее, крупные организации, работающие в крае не один день, продолжают свою деятельность», — говорится в информации департамента. Александр Сикорский, председатель совета директоров ГК «Выбор» (Новороссийск), рассказал, что во время кризиса предприятие столкнулось с серьезными сложностями. «Сразу сократилось поступление денег, которые были нужны для продолжения стройки. На кредиты мы тоже рассчитывать не могли. Некоторые чиновники нам даже предлагали закрыть объекты, сократить работников и ждать лучших времени, — сообщил господин Сикорский. — Но мы не пошли на этот шаг, более того, мы даже постарались использовать возможности сложившейся ситуации — возникла конъюнктура рынка, подходящая для покупки материалов, что мы и сделали. Конечно, темпы строительства мы замедлили, но работать продолжали». По оценке ряда аналитиков, спад в отрасли зимы-весны 2009 года выявил дно рынка как по объемам строительства, так и по ценам. «Обвал цен на первичном рынке жилой недвижимости Краснодарского края закончился полгода назад, — рассказал „Ъ“ директор компании MACON Realty Group Илья Володько. — С тех пор средняя стоимость квадратного метра в крупных городах региона практически не снижалась, отклоняясь от установившегося уровня на 3-5%». По данным эксперта, наибольшее падение среднего уровня цен в период кризиса произошло в Сочи — на 35%, квадратный метр там стоит в среднем 77 тыс. руб. В Краснодаре за время кризиса падение цен составило 16%. В настоящее время средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет 42,3 тыс. руб. (эконом-класс — 37 тыс. руб., бизнес-класс — 47 тыс. руб., элитное жилье — 78 тыс. руб.). «Падение рынка и цен прекратилось, можно говорить об ожиданиях роста», — считает господин Володько. Сергей Крохалевский, директор компании «Раско» (Краснодар), согласен с тем, что пик падения рынка и сброса цен на квартиры пройден. Впрочем, не все собеседники „Ъ“ соглашаются с употреблением термина «дно рынка». Евгений Панасенко, представитель компании GVA Sawyer в Краснодарском крае, утверждает, что дно может быть обозначено лишь при характеристике законченного цикла. «Признаки дна многие наблюдатели видят в том, что цена реализации сравнялась с себестоимостью, из чего делается вывод о том, что „ниже падать некуда“. Однако опыт кризиса недвижимости 2004 года показывает, что рынок в течение какого-то периода может диктовать цену и ниже себестоимости», — утверждает эксперт. При этом все эксперты сходятся во мнении, что, несмотря на значительное снижение цен, спрос на первичном рынке жилья Краснодарского края продолжает оставаться низким. С началом кризиса исчез и до сих пор не восстановился инвестиционный спрос, который ранее обеспечивал более 50% продаж в крупных городах — таково мнение Евгения Панасенко. Генеральный директор ЗАО «Кубаньинвест» Дмитрий Маликов, напротив, считает, что цены на недвижимость достигли дна, и во многом благодаря этому интерес к недвижимости как к объекту инвестирования сохранился: «Потребитель стремится купить сегодня жилье дешевле, чтоб завтра выгодней продать», — считает участник рынка. «Осенью 2009 года произошло некоторое оживление покупательской активности, однако отставание темпов продаж от докризисного уровня все еще составляет не менее 60-70%», — пояснил „Ъ“ Илья Володько.
По словам аналитиков ГК «Эксперт» среди строящихся и проектируемых объектов сегодня наиболее распространенными являются квартиры улучшенного эконом класса. Развитию рынка недорогого жилья способствуют и местные власти. «В Новороссийске стал развиваться сегмент быстровозводимого жилья, к нему есть интерес как у компаний, так и у жителей, — заметил «Ъ» вице-мэр Новроссийска Игорь Дяченко. ? Сейчас мы будем выставлять на торги 2 участка именно под такое жилье в черте города по 1 и 2 га, а также 80 га в станице Натухаевской. За счет городского бюджета там выполнены все техусловия, подведены коммуникации, электирические сети». На выделенных участках будут построены блочные коттеджи или малоэтажные дома. Как рассказали в мэрии, это не единичные проекты по возведению так называемого социального жилья. Компания ОБД Инвест в следующем году приступит к строительству на участке в 4,7 га панельного ЖК «Зеленые острова». К этому участку за счет города тоже подведена необходимая инфраструктура. Аналогичные действия предпринимают и другие муниципалитеты Кубани.
Будущие метры
По оценкам участников рынка и экспертов, в 2010 году нас ждет дефицит нового жилья, что должно стать началом выхода из стагнации. Сергей Крохалевский, директор компании «Раско», ожидает восстановление рынка жилой недвижимости в регионе осенью 2010 года. «По моим наблюдениям, существующая динамика продаж позволяет прогнозировать именно на осень возникновение дефицита на первичном рынке жилья — строящиеся сейчас квартиры будут проданы, растущий спрос заставит строителей активизироваться», — считает участник рынка. По данным MACON Realty Group, за 10 месяцев 2009 года в 4 крупных городах Краснодарского края началось строительство новых объектов общей площадью 182 тыс. кв. м, что на 70% меньше, чем за аналогичный период 2008 года. «Из крупных объектов заложены единицы, серди них — ЖК „Анит-Сити“ (компания „Модуль-инвест“, Краснодар). В 2009 году ни один из крупных проектов в сфере жилой недвижимости не анонсировался, ни один федеральный участник рынка не заявил о своем выходе на рынок региона», — пояснила „Ъ“ Ксения Леонова, старший аналитик департамента исследований и консалтинга MACON Realty Group. Планы девелоперов на 2009 год, касающиеся выхода на стройплощадку и озвученные в 2008 году, практически не выполняются, по данным MACON Realty Group, среди «зависших» инициатив — жилые проекты компаний «Перспектива» (ЖК «Королевская площадь», Краснодар), «Пересвет-регион» (ЖК «Рождественский»), «Модус» (ЖК «Горный», Геленджик), «Чайка (жилой массив в Сочи) и другие. Общий объем жилья в крае, которое не будет сдано в срок по причине замедления темпов строительства, составляет не менее 2 млн кв. м только в 4 городах региона: Краснодаре, Сочи. Анапе и Геленджике. По мнению Евгения Панасенко, в 2010 году общий объем введенной недвижимости в будущем году достигнет от 50 до 70 % от уровня 2009 года, а в целом рынок выйдет на докризисный уровень в 2013-14 гг.
Бюджет нам поможет
По данным администрации края, в регионе принимаются меры поддержки жилищного строительства, в частности, на субсидии по жилищным кредитам в бюджете 2010 года предусмотрено более 1 млрд рублей. Кроме того, в рамках программы обеспечения жильем военнослужащих Министерством обороны РФ подписаны контракты на покупку квартир и долевое участие в строительстве многоквартирных домов на территории Кубани на общую сумму 4 млрд 45 млн рублей (1921 квартира). Однако влияние перечисленных мер поддержки на ситуацию эксперты и участники рынка оценивают как незначительное. Поддержку ипотеки Сергей Крохалевский охарактеризовал как «чистую пропаганду», закупки жилья из бюджетных средств, по мнению участника рынка, являются невыгодной временной мерой, на которую участники рынка идут от безысходности: цены, по которым жилье выкупается по государственным программам, по мнению господина Крохалевского, практически совпадает с себестоимостью недвижимости. Моисей Фурщик, управляющий партнер компании ФОК (Финансовый и организационный консалтинг, Москва), считает, что антикризисные субсидии по ипотеке направлены на восстановление системы ипотечного кредитования докризисного образца, когда ипотека нужна была для того, чтобы поддерживать не столько покупателей, сколько строителей и неадекватно высокий уровень цен на жилье. «Государство опять начинает накачивать деньгами спрос и разгонять тем самым цены, которые в кризис были скорректированы рынком, — утверждает эксперт. — Более продуктивный путь — стимулировать предложение путем госинвестиций в инфраструктуру и других мер, позволяющих снизить себестоимость жилья», — утверждает аналитик.
